Sicherheiten beim P2P-Kredit: LTV, Pfandrechte und was die Verwertung tatsächlich einbringt

Das Wort „besichert” leistet im Marketing des europäischen Crowdlendings sehr viel Arbeit, und fast nichts davon wird je überprüft. In einem Angebot heisst es, der Kredit sei durch eine erstrangige Hypothek bei 65% Beleihungsauslauf gedeckt, und die Zahl sieht aus wie ein Sicherheitspuffer: 65 verleihen, etwas im Wert von 100 halten, ruhig schlafen. In diesem Leitfaden geht es um den Abstand zwischen diesem Satz und dem, was ein Anleger tatsächlich erhält, wenn ein Kreditnehmer die Zahlungen einstellt.

TL;DR

Eine Sicherheit ist ein rechtlicher Anspruch auf einen bestimmten Vermögenswert, den ein Sicherheitenverwalter für Sie hält. Sie ist kein zurückgelegtes Geld, und sie zahlt Ihnen nichts aus, solange nicht jemand den Vermögenswert über ein Gericht verwertet.
Der LTV ist ein Verhältnis zwischen einem Kreditbetrag, den Sie überprüfen können, und einer Bewertung, die Sie nicht überprüfen können. Er wird bei der Kreditvergabe berechnet, auf Grundlage eines Gutachtens, das die Partei in Auftrag gegeben hat, die den Kredit finanziert haben will, und er wird nicht aktualisiert, wenn sich der Markt bewegt.
Der Rang zählt mehr als die Quote. Eine zweitrangige Sicherheit hinter einer Bank bei 60% LTV ist eine schwächere Position als eine erstrangige Sicherheit bei 70%.
Achten Sie auf zirkuläre Sicherheiten, bei denen die Sicherheit genau der Vermögenswert ist, den der Kredit erst kauft. Ein laufendes 8lends-Projekt erreicht nur deshalb 108.9% Deckung, weil auf Maschinen, die es noch gar nicht gibt, ein Abschlag von lediglich 15% angewandt wird.
Die Verwertung ist langsam und teuer. EstateGuru hat über seine gesamte Geschichte nahezu 100% des Kapitals wieder eingebracht, insgesamt rund EUR 70 Millionen, und allein 2025 EUR 1.7 Millionen eigenes Geld für die Beitreibung ausgegeben.
Unsere bestplatzierte Plattform baut auf einer Pfandstruktur auf und hat diese noch nie verwertet. Wir behandeln das als offene Frage und nicht als Verkaufsargument, und sagen das weiter unten auch so.

Was Sicherheiten tatsächlich sind, und wer sie hält

Ein Pfandrecht ist ein eingetragener rechtlicher Anspruch auf einen benannten Vermögenswert: ein Gebäude, ein Grundstück, einen Maschinenpark, ein Portfolio von Kreditforderungen. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann der Inhaber eine Verwertung erzwingen und den Erlös vorrangig vor ungesicherten Gläubigern vereinnahmen. Dieser Vorrang ist der gesamte Wert der Konstruktion.

Das praktische Problem ist, dass ein Crowdlending-Kredit Hunderte oder Tausende von Kreditgebern hat und kein Register sie alle als Pfandgläubiger eintragen wird. Plattformen nutzen deshalb einen Sicherheitenverwalter, auch Collateral Agent genannt: eine einzelne juristische Person, die die Sicherheit für alle Beteiligten des Kredits hält und befugt ist, sie in deren Namen zu verwerten. EstateGuru unterhält dafür eigene Tochtergesellschaften, Estateguru tagatisagent OÜ und ein portugiesisches Pendant [Quelle: EstateGuru-full §14]. Maclear übernimmt die Rolle selbst und handelt bei jedem Kredit als Zahlstelle, Sicherheitenverwalter und Inkassostelle [Quelle: Maclear-full §5].

Das ändert, von wem Sie abhängen. Sie halten die Sicherheit nicht. Ein Unternehmen hält sie für Sie, entscheidet über den Zeitpunkt der Verwertung, beauftragt die Anwälte, bezahlt deren Rechnungen und verteilt, was zurückkommt. Eine völlig einwandfreie erstrangige Sicherheit in den Händen einer Plattform, die kein Geld für Prozesse hat, ist ein Anspruch, den niemand durchsetzen wird.

Der zweite Punkt ist, dass eine Sicherheit kein Fonds ist. Es wird nichts zurückgelegt. Bis ein Vermögenswert verwertet ist, zahlen ein besicherter und ein unbesicherter Kredit identisch aus, nämlich gar nichts.

Der LTV, und warum er die unzuverlässigste Zahl auf der Seite ist

Der Loan-to-Value, im Deutschen der Beleihungsauslauf, ist der Kreditbetrag geteilt durch den geschätzten Wert der Sicherheit. Bei 65% LTV steht ein Kredit über EUR 650,000 einer Immobilie im Wert von EUR 1 Million gegenüber, und die Rechnung legt nahe, dass der Vermögenswert 35% seines Werts verlieren könnte, bevor Anleger betroffen wären.

Drei Dinge schwächen diese Rechnung, ohne dass es auffällt.

Der Nenner ist eine Meinung, und er ist veraltet. Das Gutachten wird bei der Kreditvergabe in Auftrag gegeben, in der Regel vom Kreditnehmer oder für ihn, von einem Gutachter, den der Kreditnehmer bezahlt. Es bildet den Markt an genau diesem Tag ab. Es wird nicht überarbeitet, wenn der Kredit verlängert wird, und Verlängerungen sind häufig. EstateGuru ist hier die Fallstudie, und zwar gerade deshalb eine nützliche, weil die Unterlagen dort gut waren. Rund 97.95% der ausstehenden Sicherheiten sind durch erstrangige Hypotheken gedeckt, bei einem Gesamtsicherheitenwert von rund EUR 402.5 Millionen, und der angegebene maximale LTV liegt bei 75% [Quelle: EstateGuru-full §5, §6]. Nichts davon hat die Krise verhindert. Als sich der deutsche Immobilienmarkt 2022 und 2023 neu bepreiste, blieb der Zähler fest und der Nenner bewegte sich, und bis April 2026 befanden sich rund EUR 97.7 Millionen in den nicht mehr aktiven Märkten in der aktiven Beitreibung, etwa 96.1% des dort noch ausstehenden Volumens.

Der Zähler wächst. Verzugszinsen, Mahngebühren, Verwertungskosten und Anwaltshonorare werden dem Anspruch hinzugerechnet, während der Vermögenswert brachliegt und oft an Substanz verliert. Ein Kredit, der bei 70% LTV startet und zwei Jahre in der Verwertung verbringt, ist bis zum Abschluss des Verkaufs kein Anspruch über 70% mehr.

Zwangsverwertungen sind keine Marktverkäufe. Ein Gutachten schätzt, was ein kaufwilliger Käufer einem verkaufswilligen Verkäufer zahlt, wenn beide Zeit zum Verhandeln haben. Die Verwertung erzeugt das Gegenteil: einen erzwungenen Verkauf, nach dem Zeitplan des Gerichts, mit öffentlich bekanntem Grund für den Verkauf. Dieser Abschlag ist real, und er steckt nicht in der Quote.

Die ehrliche Lesart des LTV ist deshalb eng. Ein niedriger LTV sagt Ihnen, wie viel Spielraum sich die Plattform gelassen hat, um falsch zu liegen. Er sagt Ihnen nicht, wie falsch der Markt lag oder wie viel des Puffers das Verfahren selbst aufzehrt.

Der Rang schlägt die Quote

Wenn Sie bei einem besicherten Angebot nur eine Sache prüfen, prüfen Sie den Rang der Sicherheit und nicht die Quote.

Eine erstrangige Sicherheit wird als Erste aus dem Verkaufserlös bedient. Eine zweitrangige Sicherheit wird erst bedient, wenn die erste vollständig befriedigt ist, was bei einem Notverkauf häufig bedeutet: gar nicht. Der Unterschied ist binär, was ein paar Prozentpunkte LTV nie sind.

Die von uns abgedeckten Plattformen gehen hier auseinander. Crowdpear nimmt bei jedem Projekt eine erstrangige Hypothek und veröffentlicht den LTV bei jedem Angebot, mit einem Durchschnitt von 58.88% gegenüber einem angegebenen Maximum von 75%; die Plattform hat mehr als EUR 46.3 Millionen an 10,639 Anleger vermittelt, ohne Kapitalverluste in über drei Jahren Betrieb [Quelle: Crowdpear-full §5, §6]. InRento lässt die erstrangige Hypothek eintragen, bevor das Kapital an den Projektinhaber ausgezahlt wird, und schliesst damit das Zeitfenster, in dem das Geld bereits geflossen, die Sicherheit aber noch nicht bestellt ist [Quelle: InRento-full §5]. Profitus ist vollständig hypothekarisch besichert, mit einem maximalen LTV von 70% und einem Durchschnitt von 65 bis 66%, lässt aber bei einem Teil der Kredite zweitrangige Hypotheken zu [Quelle: Profitus-full §5].

Nichts davon macht eine zweitrangige Sicherheit unseriös. Es macht sie zu einem anderen Instrument, das anders bepreist werden sollte. Wenn zwei Kredite auf derselben Plattform denselben Kupon zahlen und einer davon hinter einer Bank steht, werden Sie für die Warteschlange nicht bezahlt.

Stellen Sie dieselbe Frage zur Rechtsordnung, denn die Verwertung ist national. Eine erstrangige Sicherheit läuft in Estland, Litauen, Deutschland und Italien in vier verschiedenen Geschwindigkeiten ab, mit vier verschiedenen Regeln dazu, wo gesicherte Gläubiger stehen, sobald ein Insolvenzverfahren eröffnet ist. Plattformen veröffentlichen Verwertungsdauern nach Land nur selten, und es ist eine faire Frage, bevor Sie einen grenzüberschreitenden Kredit finanzieren.

Zirkuläre Sicherheiten, und der Abschlag, über den niemand streitet

Am lehrreichsten sind die Sicherheitenstrukturen, bei denen die Sicherheit genau das ist, was der Kredit gerade kauft. Unsere eigene Berichterstattung zu 8lends-Angeboten enthält zwei aktuelle Beispiele, und wir zeigen die Rechnung lieber, als sie zu beschreiben.

Lutrina Construction, ein Bauunternehmen aus Nairobi, nimmt EUR 500,000 zu einem effektiven Jahreszins von 23.40% auf, um seinen ersten Maschinenpark zu kaufen. Das Sicherheitenpaket beläuft sich auf EUR 544,250 gegenüber EUR 500,000 Kapital, was die Plattform als 108.9% Deckung bei einem LTV von 92% ausweist. Rund 65% dieser Sicherheit sind die Maschinen, die der Kredit überhaupt erst bezahlt, bewertet zu Anschaffungskosten und mit 15% Abschlag für die Verwertung. Jedes andere Projekt, das die Plattform in derselben Woche gelistet hat, wandte einen grösseren Abschlag an: 20% auf Auftragsausrüstung, 25% auf Immobilien, 50% auf eine künftige Ernte. Setzt man Lutrinas Abschlag auf 25%, fällt die Deckung auf rund 100%. Setzt man ihn auf 35%, deckt die Sicherheit den Kredit nicht mehr [Quelle: lutrina construction investment 2026].

Westlip Credit, ein digitaler Kreditgeber aus Kenia auf derselben Plattform, ist noch offener. Die Sicherheit besteht aus einem erstrangigen Pfandrecht an gegenwärtigen und künftigen Kreditforderungen. Bei vollem Abruf umfasst der verpfändete Pool EUR 3,626,605 zum Basiswert und EUR 3,082,614 nach einem Einbehalt von 15%, gegenüber einem Spitzenbestand von EUR 3.7 Millionen: 98% Deckung zum Basiswert, 83.3% zum Verwertungswert, ein LTV von 120% nach der Kennzahl der Plattform selbst [Quelle: westlip credit investment 2026]. Klar gesagt: Die Sicherheit ist nicht darauf ausgelegt, Anleger schadlos zu halten. Bedient wird das Geschäft aus dem Cashflow, und das Pfandrecht ist ein Kontrollinstrument und kein Sicherheitsnetz.

Beides können bei 23% vernünftige Geschäfte sein, wenn ein Anleger die Position entsprechend dimensioniert. Keines von beiden ist das, was die meisten Leser unter „durch Vermögenswerte gedeckt” verstehen. Die allgemeine Regel: Im Abschlag steckt das Urteil, und er ist der einzige Eingabewert einer Sicherheitentabelle, den niemand unabhängig prüft.

Es gibt dazu ein spiegelbildliches Geschäft, das man kennen sollte. Indemo, ein lettisches Unternehmen mit einer Zulassung der Latvijas Banka als MiFID II-Wertpapierfirma, verkauft Privatanlegern Positionen in spanischen notleidenden Hypothekarkrediten, also Forderungen, die bereits ausgefallen sind und mit einem Abschlag auf die dahinterstehende Immobilie erworben wurden. Abgeschlossene Geschäfte haben im Durchschnitt rund 23% über etwa 13.6 Monate erbracht [Quelle: Indemo-full §5]. Dieselbe Anlageklasse, vom anderen Ende gelesen: Statt zu hoffen, dass es nie zur Verwertung kommt, hängt die gesamte Rendite daran, dass sie stattfindet und dass der Abschlag tief genug war.

Was die Verwertung kostet, wenn sie tatsächlich läuft

Für die Version der Geschichte, in der der Apparat tatsächlich anläuft, ist EstateGuru der Referenzfall, denn dort wurde das grösste notleidende Kreditbuch im europäischen Crowdlending bearbeitet.

Über seine Geschichte hat die Plattform nahezu 100% des Kapitals aus ausgefallenen Krediten wieder eingebracht, insgesamt rund EUR 70 Millionen, davon EUR 7.5 Millionen im Jahr 2025 und EUR 6.3 Millionen im ersten Halbjahr 2026, mit weiteren EUR 5.3 Millionen unter unterzeichneten Vereinbarungen [Quelle: EstateGuru Recovery Update, Mitte 2026]. Das ist ein starkes Ergebnis beim Kapital. Der Preis dafür liegt an zwei Stellen, die die Quote nie zeigt.

Die erste ist Zeit. Die Rückflüsse kommen in Raten über Quartale und Jahre, und die Zinsen für die Wartezeit werden häufig gekürzt oder ganz erlassen. Ein Kredit zu 12%, der Ihnen nach drei stillen Jahren das Kapital vollständig zurückgibt, hat eine Rendite nahe null erbracht, und eine erstrangige Hypothek ändert daran nichts.

Die zweite ist Geld. EstateGuru gab 2025 EUR 1.7 Millionen eigene Mittel für die Beitreibung aus, für Anwaltskosten, Verwertungsgebühren, Maklerhonorare, die Übernahme von Sicherheiten, Versicherungen und die Verwaltung von Insolvenzmassen [Quelle: EstateGuru Recovery Reporting 2025]. Diese Zahl ist der eigentliche Inhalt des Satzes „wir verwerten die Sicherheiten für Sie”, und sie erklärt ein Risiko, das die meisten Anleger nie einpreisen: Eine Plattform mit dünner Bilanz und einem grossen notleidenden Buch kann es sich nicht leisten, die Ansprüche durchzusetzen, die sie hält, so gut sie auf dem Papier auch sein mögen. Die vollständige Abfolge, von der ausgebliebenen Zahlung bis zum abgeschriebenen Verlust, zeichnen wir in What Happens When P2P Loan Defaults nach.

Die Plattform, die das andere Modell ablehnt

Sicherheiten sind eine von zwei Antworten auf den Ausfall eines Kreditnehmers in diesem Markt. Die andere ist das Rückkaufversprechen, bei dem ein Kreditunternehmen zusagt, einen überfälligen Kredit aus der eigenen Bilanz zurückzukaufen. Wir haben beide Mechanismen verglichen, samt der vier Weisen, auf die Rückkaufversprechen in Europa gebrochen sind, in P2P Buyback Guarantee Explained.

Unsere bestplatzierte Plattform geht den Weg über Sicherheiten, und ihre Bilanz ist zugleich der Grund für ihre Platzierung und der Grund, warum wir einen Vorbehalt daran hängen lassen.

Redaktionsempfehlung: Maclear

Maclear verleiht direkt an namentlich genannte KMU-Kreditnehmer statt über Kreditanbahner, wobei jeder Kredit durch ein Pfandrecht an Vermögenswerten des Kreditnehmers besichert ist und Maclear für jeden Anleger dieses Kredits als Sicherheitenverwalter handelt. Dahinter steht ein Rückstellungsfonds, der aus 2% der Provisionen der Plattform aus erfolgreichen Projekten und aus Zweitmarkttransaktionen gespeist wird. Die realisierten Renditen liegen bei 14.5 bis 14.9%, bei EUR 99.6 Millionen investiertem Kapital und einem Ausfall in drei Jahren, Vibroedil über EUR 150,000, was 0.15% nach Volumen entspricht. Mindestanlage EUR 50. Neue Anleger erhalten einen Willkommensbonus von EUR 15 bei einer ersten Anlage von EUR 50 oder mehr innerhalb von sieben Tagen, dazu eine separate kumulative Prämie von EUR 30 je EUR 500 investiertem Kapital.

Die ehrlichen Vorbehalte, die wir alle vollständig abdecken: Die Aufsicht liegt bei PolyReg, einer von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsorganisation nach Artikel 24 des Schweizer Geldwäschereigesetzes, und deckt allein die Pflichten zur Geldwäschereibekämpfung ab, sie ist weder eine EU-ECSP-Lizenz noch Anlegerschutz; es gibt kein Entschädigungssystem; der Abschluss 2023 wurde vierzehn Monate zu spät und ungeprüft veröffentlicht, der für 2024 fehlte Stand Mai 2026 weiterhin; die spanische CNMV veröffentlichte im Mai 2026 eine Mitteilung, die das Unternehmen als nicht zugelassen führt, eine Mitteilung und keine Sanktion; und, hier unmittelbar einschlägig: die Sicherheitenkette wurde noch nie verwertet. Vibroedil wurde vollständig aus den persönlichen Mitteln der Gründer beglichen, nicht aus dem Pfand und nicht aus dem Rückstellungsfonds [Quelle: Maclear-full §5, §15, §17, §18].

Zur vollständigen Maclear-Bewertung | Maclear besuchen

Die Anleger wurden schadlos gehalten, was mehr ist, als die meisten Plattformen über ihren ersten Ausfall sagen können. Aber ein ungetesteter Mechanismus bleibt ungetestet, unabhängig davon, wie der Kredit am Ende beglichen wurde: Niemand weiss bisher, wie viele Monate eine Verwertung bei Maclear dauert, was sie einbringt oder was sie kostet. Wie wir Aufsichtsumfang, Offenlegung und Erfolgsbilanz gewichten, steht in unserer Methodik.

Fünf Fragen, bevor Sie einen besicherten Kredit finanzieren

Wer hält die Sicherheit, und ist das eine eigene Gesellschaft? Ein benannter Sicherheitenverwalter mit eigener Rechtspersönlichkeit ist stärker als ein Versprechen in einem Term Sheet.
Welchen Rang hat die Sicherheit, und wer steht vor Ihnen? Erster oder zweiter Rang, und wenn zweiter, wie viel davor liegt.
Wie alt ist die Bewertung, und wer hat sie in Auftrag gegeben? Ein Gutachten aus dem Zeitpunkt der Kreditvergabe ist bei einem zweimal verlängerten Kredit ein historisches Dokument.
Welcher Abschlag wird angewandt, und wie verhält er sich zu den anderen Angeboten derselben Plattform? Ein aus der Reihe fallender Abschlag ist der billigste Weg, eine Deckungsquote zu erzeugen.
Hat diese Plattform jemals Sicherheiten verwertet, und was hat sie dabei erlöst? Fragen Sie den Support direkt. Die Antwort, einschliesslich einer verweigerten Antwort, ist aussagekräftiger als jede Quote im Angebot.

FAQ

Was bedeutet LTV beim P2P-Kredit?

Loan-to-Value, im Deutschen der Beleihungsauslauf, ist der Kreditbetrag geteilt durch den geschätzten Wert des verpfändeten Vermögenswerts. Ein Kredit über EUR 700,000 gegen eine Immobilie im Wert von EUR 1 Million ergibt 70% LTV. Es ist eine Momentaufnahme aus dem Zeitpunkt der Kreditvergabe, auf Grundlage eines Gutachtens, das in der Regel der Kreditnehmer in Auftrag gegeben hat, und sie wird nicht aktualisiert, wenn sich Immobilienpreise bewegen oder der Kredit verlängert wird. Behandeln Sie sie als Mass dafür, wie viel Spielraum sich die Plattform gelassen hat, um falsch zu liegen, und nicht als Garantie für eine Rückführung.

Ist eine erstrangige Hypothek sicherer als eine zweitrangige?

Erheblich, ja. Eine erstrangige Sicherheit wird aus dem Verkaufserlös vor jedem anderen gesicherten Gläubiger bedient; eine zweitrangige erhält nur, was übrig bleibt, und das ist bei einem Notverkauf oft nichts. Der Unterschied ist binär, anders als ein paar Prozentpunkte LTV. Crowdpear und InRento nehmen bei jedem Projekt erstrangige Hypotheken. Profitus ist vollständig hypothekarisch besichert, lässt aber bei einem Teil der Kredite zweitrangige Sicherheiten zu, der Rang lohnt dort also die Prüfung Angebot für Angebot.

Garantiert eine Sicherheit, dass ich mein Geld zurückbekomme?

Nein. Eine Sicherheit gibt Ihnen einen rechtlichen Anspruch auf einen bestimmten Vermögenswert, der über ein nationales Gericht durchgesetzt werden muss, mit Kosten und in einer Warteschlange hinter anderen Gläubigern, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist. EstateGuru hat historisch nahezu 100% des Kapitals wieder eingebracht, gab dafür 2025 aber EUR 1.7 Millionen eigene Mittel aus und führt einzelne Fälle seit drei Jahren. Das Kapital kommt üblicherweise vor den Zinsen zurück, und auf die Zinsen für die Wartezeit wird häufig verzichtet.

Was ist ein Sicherheitenverwalter oder Collateral Agent?

Das ist die eine juristische Person, die das Pfandrecht stellvertretend für alle Anleger eines Kredits hält, weil ein Register nicht Tausende einzelner Kreditgeber als Pfandgläubiger eintragen kann. Der Verwalter entscheidet über den Zeitpunkt der Verwertung, beauftragt Anwälte und verteilt die Erlöse. EstateGuru nutzt dafür eigene Tochtergesellschaften; Maclear übernimmt die Rolle im eigenen Haus. Ihre Rückflüsse hängen deshalb nicht nur von der Stärke des Anspruchs ab, sondern auch von der Bereitschaft und der finanziellen Fähigkeit des Verwalters, ihn durchzusetzen.

Was sind zirkuläre Sicherheiten, und warum sind sie wichtig?

Zirkuläre Sicherheiten bestehen aus dem Vermögenswert, den der Kredit gerade kaufen soll, sie existieren also erst, wenn das Geld ausgegeben ist, und ihr Wert unterstellt, dass sich ein neuer Vermögenswert nahe den Anschaffungskosten weiterverkaufen lässt. Ein laufendes 8lends-Projekt erreicht 108.9% Deckung, wobei 65% der Sicherheit aus kreditfinanzierten Maschinen bestehen, auf die lediglich 15% Abschlag angesetzt werden; erhöht man diesen Abschlag auf 35%, deckt die Sicherheit das Kapital nicht mehr. Das ist nicht automatisch ein schlechtes Geschäft, es sollte aber als Wette auf den Cashflow gelesen werden und nicht als durch Vermögenswerte gedecktes Investment.

Was als Nächstes zu lesen ist

What Happens When P2P Loan Defaults - die vollständige Abfolge von der ausgebliebenen Zahlung bis zum abgeschriebenen Verlust, mit dem Zeitplan der Verwertung.
P2P Buyback Guarantee Explained - die andere Antwort auf den Ausfall eines Kreditnehmers, und die vier Weisen, auf die sie gebrochen ist.
Loan Originator Risk Explained - wer Ihnen auf einem Marktplatz tatsächlich das Geld schuldet, und wie Sie dessen Abschlüsse prüfen.
Safest P2P Platforms Europe - wie die Qualität der Sicherheiten in unser Plattform-Ranking einfliesst.