Il Collaterale nel Prestito P2P: LTV, Pegni e Ciò Che l’Escussione Recupera Davvero

La parola “garantito” lavora moltissimo nel marketing del crowdlending europeo, e quasi nessuno la esamina. Un annuncio dichiara che il prestito è assistito da un’ipoteca di primo grado con un loan-to-value del 65%, e il numero sembra un margine di sicurezza: presti 65, tieni in mano qualcosa che vale 100, dormi tranquillo. Questa guida parla della distanza fra quella frase e ciò che un investitore riceve realmente quando un debitore smette di pagare.

TL;DR

Il collaterale è un diritto giuridico su un bene determinato, detenuto per Suo conto da un agente delle garanzie. Non è denaro accantonato, e non Le paga nulla finché qualcuno non vende il bene attraverso un tribunale.
L’LTV è un rapporto fra un prestito che Lei può verificare e una valutazione che non può verificare. È calcolato all’erogazione, su una perizia commissionata dalla parte che vuole vedere finanziato il prestito, e non si aggiorna quando si muove il mercato.
Il grado conta più del rapporto. Un’ipoteca di secondo grado dietro a una banca con un LTV del 60% è una posizione più debole di un’ipoteca di primo grado al 70%.
Faccia attenzione al collaterale circolare, quello in cui la garanzia è proprio il bene che il prestito serve ad acquistare. Un progetto 8lends attualmente attivo raggiunge una copertura del 108.9% solo perché applica uno scarto del 15% a macchinari che ancora non esistono.
L’escussione è lenta e costosa. EstateGuru ha recuperato quasi il 100% del capitale nel corso della propria storia, all’incirca EUR 70 million in totale, e ha speso EUR 1.7 million di denaro proprio in attività di recupero nel solo 2025.
La piattaforma in cima alla nostra classifica è costruita su una struttura di pegno e non l’ha mai escussa. Lo trattiamo come una questione aperta anziché come un argomento di vendita, e più sotto lo diciamo esplicitamente.

Che cos’è davvero il collaterale, e chi lo detiene

Un pegno è un diritto giuridico iscritto su un bene determinato: un edificio, un terreno, una flotta di macchinari, un portafoglio di crediti. Se il debitore non paga, il titolare può forzare la vendita e incassare il ricavato prima dei creditori chirografari. Quella priorità è l’intero valore dell’operazione.

Il problema pratico è che un prestito di crowdlending ha centinaia o migliaia di finanziatori, e nessun registro li iscriverà tutti come creditori ipotecari. Le piattaforme ricorrono quindi a un agente delle garanzie, chiamato anche agente del collaterale: un unico soggetto giuridico che detiene la garanzia per tutti i partecipanti al prestito ed è autorizzato a escuterla per loro conto. EstateGuru gestisce controllate dedicate proprio a questo, Estateguru tagatisagent OÜ e un equivalente portoghese [source: EstateGuru-full §14]. Maclear svolge il ruolo internamente, agendo come agente dei pagamenti, agente del collaterale e agente per il recupero su ciascun prestito [source: Maclear-full §5].

Questo cambia da chi Lei dipende. La garanzia non la detiene Lei. La detiene una società per Suo conto, che decide quando escutere, incarica i legali, paga le loro parcelle e distribuisce ciò che rientra. Un’ipoteca di primo grado perfettamente valida nelle mani di una piattaforma senza denaro per fare causa è un diritto che nessuno andrà a far valere.

Il secondo punto è che il collaterale non è un fondo. Non viene accantonato nulla. Finché un bene non viene venduto, un prestito garantito e uno non garantito pagano allo stesso modo, cioè non pagano nulla.

L’LTV, e perché è il numero meno affidabile della pagina

Il loan-to-value è l’importo del prestito diviso per il valore peritale della garanzia. A un LTV del 65%, un prestito da EUR 650,000 è assistito da un immobile valutato EUR 1 million, e l’aritmetica lascia intendere che il bene potrebbe perdere il 35% del proprio valore prima che gli investitori subiscano una perdita.

Tre elementi indeboliscono in silenzio quell’aritmetica.

Il denominatore è un’opinione, ed è datato. La perizia è commissionata all’erogazione, di norma dal debitore o per suo conto, a un perito che il debitore paga. Riflette il mercato di quel giorno. Non viene rivista quando il prestito viene prorogato, e le proroghe sono frequenti. EstateGuru è il caso di studio, ed è utile proprio perché la sua documentazione era buona. Circa il 97.95% del suo collaterale in essere è assistito da ipoteche di primo grado, a fronte di un valore complessivo delle garanzie di circa EUR 402.5 million, e l’LTV massimo dichiarato è il 75% [source: EstateGuru-full §5, §6]. Nulla di tutto ciò ha impedito la crisi. Quando il mercato immobiliare tedesco si è riprezzato nel corso del 2022 e del 2023, il numeratore è rimasto fermo e il denominatore si è mosso, e ad aprile 2026 circa EUR 97.7 million erano in recupero attivo nei suoi mercati non operativi, all’incirca il 96.1% del residuo in essere in quei paesi.

Il numeratore cresce. Interessi di mora, penali, costi di escussione e spese legali si aggiungono al credito, mentre il bene resta inutilizzato e spesso si deteriora. Un prestito che parte con un LTV del 70% e passa due anni in escussione non è più un credito al 70% quando la vendita si perfeziona.

Le vendite forzate non sono vendite di mercato. Una perizia stima quanto pagherebbe un acquirente disponibile a un venditore disponibile, con il tempo di trattare. L’escussione produce l’opposto: una vendita imposta, secondo i tempi del tribunale, con il motivo della vendita reso pubblico. Quello sconto è reale e non è dentro il rapporto.

La lettura onesta dell’LTV è quindi limitata. Un LTV basso Le dice che la piattaforma si è lasciata un margine per sbagliare. Non Le dice quanto ha sbagliato il mercato, né quanta parte di quel margine consumi il procedimento in sé.

Il grado batte il rapporto

Se su un annuncio garantito Lei controlla una cosa sola, controlli il grado dell’ipoteca anziché il rapporto.

Un’ipoteca di primo grado viene soddisfatta per prima sul ricavato della vendita. Un’ipoteca di secondo grado viene soddisfatta soltanto dopo che la prima è stata interamente pagata, il che in una vendita in sofferenza significa spesso non essere soddisfatta affatto. La differenza è binaria in un modo in cui qualche punto percentuale di LTV non lo è mai.

Le piattaforme che copriamo divergono su questo punto. Crowdpear iscrive un’ipoteca di primo grado su ogni progetto e pubblica l’LTV su ciascun annuncio, con una media del 58.88% a fronte di un massimo dichiarato del 75%; ha finanziato oltre EUR 46.3 million per 10,639 investors senza perdite di capitale in più di tre anni di attività [source: Crowdpear-full §5, §6]. InRento iscrive l’ipoteca di primo grado prima che il capitale venga erogato al promotore del progetto, chiudendo così la finestra in cui il denaro si è mosso e la garanzia no [source: InRento-full §5]. Profitus è interamente assistita da ipoteche con un LTV massimo del 70% e una media dal 65 al 66%, ma su alcuni prestiti ammette ipoteche di secondo grado [source: Profitus-full §5].

Nulla di tutto ciò rende illegittima un’ipoteca di secondo grado. La rende uno strumento diverso, che andrebbe prezzato in modo diverso. Se due prestiti sulla stessa piattaforma pagano la stessa cedola e uno sta dietro a una banca, Lei non viene remunerato per la fila.

Si ponga la stessa domanda sulla giurisdizione, perché l’escussione è nazionale. Un’ipoteca di primo grado in Estonia, in Lituania, in Germania e in Italia si risolve a quattro velocità diverse, con quattro regole diverse su come si collocano i creditori garantiti una volta aperta l’insolvenza. Le piattaforme pubblicano di rado i tempi di escussione paese per paese, ed è legittimo chiederli prima di finanziare un prestito transfrontaliero.

Il collaterale circolare, e lo scarto su cui nessuno discute

Le strutture di collaterale più istruttive sono quelle in cui la garanzia è proprio la cosa che il prestito serve ad acquistare. La nostra copertura degli annunci 8lends ne ha due esempi attuali, e preferiamo mostrare l’aritmetica anziché descriverla.

Lutrina Construction, un’impresa di costruzioni di Nairobi, sta prendendo in prestito EUR 500,000 al 23.40% APR per acquistare la propria prima flotta di attrezzature. Il pacchetto di garanzie ammonta a EUR 544,250 a fronte di EUR 500,000 di capitale, che la piattaforma presenta come una copertura del 108.9% con un LTV del 92%. Circa il 65% di quella garanzia è costituito dalle attrezzature che il prestito stesso paga, valutate al costo e scontate del 15% per la liquidazione. Ogni altro progetto pubblicato sulla piattaforma in quella settimana applicava uno scarto maggiore: 20% sulle attrezzature contrattuali, 25% sugli immobili, 50% su un raccolto futuro. Porti lo scarto di Lutrina al 25% e la copertura scende a circa il 100%. Lo porti al 35% e il collaterale non copre più il prestito [source: lutrina construction investment 2026].

Westlip Credit, un finanziatore digitale keniano sulla stessa piattaforma, è ancora più esplicito. La sua garanzia è un pegno di primo grado su crediti presenti e futuri. A erogazione completa il portafoglio pignorato vale EUR 3,626,605 al valore di base ed EUR 3,082,614 dopo una ritenuta del 15%, contro un’esposizione di picco di EUR 3.7 million: 98% di copertura al valore di base, 83.3% al valore di liquidazione, un LTV del 120% secondo la metrica della piattaforma stessa [source: westlip credit investment 2026]. Detto senza giri di parole, il collaterale non è concepito per rendere integri gli investitori. L’operazione è servita dai flussi di cassa, e il pegno è un meccanismo di controllo anziché una rete di protezione.

Entrambe possono essere operazioni ragionevoli al 23% per un investitore che dimensioni la posizione di conseguenza. Nessuna delle due è ciò che la maggior parte dei lettori sente nell’espressione “assistito da attivi”. La regola generale: lo scarto è il punto in cui vive il giudizio discrezionale, ed è l’unico dato di una tabella di collaterale che nessuno verifica in modo indipendente.

Esiste un’operazione speculare che vale la pena conoscere. Indemo, una società lettone autorizzata da Latvijas Banka come impresa di investimento MiFID II, vende a investitori retail posizioni su crediti ipotecari spagnoli deteriorati, cioè crediti già in default, acquistati a sconto rispetto all’immobile che li assiste. Le operazioni concluse hanno reso in media circa il 23% su all’incirca 13.6 months [source: Indemo-full §5]. La stessa classe di attivi letta dal lato opposto: anziché sperare che l’escussione non avvenga mai, l’intero rendimento dipende dal fatto che avvenga e dal fatto che lo sconto iniziale sia stato abbastanza profondo.

Quanto costa l’escussione, quando davvero si mette in moto

Per la versione della storia in cui la macchina si mette in moto, il caso di riferimento è EstateGuru, che ha gestito il più grande portafoglio deteriorato del crowdlending europeo.

Nel corso della propria storia la piattaforma ha recuperato quasi il 100% del capitale sui prestiti in default, all’incirca EUR 70 million in totale, di cui EUR 7.5 million nel 2025 ed EUR 6.3 million nel primo semestre 2026, con ulteriori EUR 5.3 million coperti da accordi firmati [source: EstateGuru recovery update, mid-2026]. Sul capitale è un risultato forte. Il costo si trova in due punti che il rapporto non mostra mai.

Il primo è il tempo. Il recupero arriva a rate distribuite su trimestri e anni, e gli interessi per il periodo di attesa vengono spesso ridotti o rinunciati del tutto. Un prestito al 12% che Le restituisce integralmente il capitale dopo tre anni di silenzio ha prodotto un rendimento vicino a zero, e un’ipoteca di primo grado non risolve questo.

Il secondo è il denaro. EstateGuru ha speso EUR 1.7 million di fondi propri in attività di recupero nel 2025, coprendo spese legali, oneri di escussione, provvigioni di intermediazione, presa in carico delle garanzie, assicurazioni e amministrazione di procedure fallimentari [source: EstateGuru 2025 recovery reporting]. Quella cifra è il contenuto reale della frase “escutiamo il collaterale per Suo conto”, e spiega un rischio che la maggior parte degli investitori non prezza mai: una piattaforma con uno stato patrimoniale sottile e un ampio portafoglio deteriorato non può permettersi di far valere i crediti che detiene, per quanto buoni siano sulla carta. Ripercorriamo l’intera sequenza, dal pagamento mancato alla perdita a bilancio, in What Happens When P2P Loan Defaults.

La piattaforma che rinuncia all’altro modello

Il collaterale è una delle due risposte al default del debitore in questo mercato. L’altra è l’obbligo di riacquisto, in cui una società di prestito promette di riacquistare con il proprio stato patrimoniale un prestito in ritardo. Abbiamo confrontato i due meccanismi, e i quattro modi in cui i riacquisti si sono rotti in Europa, in P2P Buyback Guarantee Explained.

La piattaforma in cima alla nostra classifica sceglie la strada del collaterale, e il suo storico è la ragione per cui si colloca dove si colloca ed è anche la ragione per cui manteniamo una riserva.

Scelta dell’Editore: Maclear

Maclear presta direttamente a PMI identificate anziché attraverso originator, con ciascun prestito garantito da un pegno sugli attivi del debitore e con Maclear che agisce da agente del collaterale per ogni investitore di quel prestito. Dietro c’è un fondo di accantonamento alimentato dal 2% delle commissioni della piattaforma sui progetti andati a buon fine e sulle transazioni del mercato secondario. I rendimenti realizzati vanno dal 14.5 to 14.9%, a fronte di EUR 99.6 million investiti e di un solo default in tre anni, Vibroedil per EUR 150,000, pari allo 0.15% per volume. Taglio minimo EUR 50. I nuovi investitori ricevono un bonus di benvenuto di EUR 15 su un primo investimento di EUR 50 o più entro sette giorni, oltre a un premio cumulativo separato di EUR 30 ogni EUR 500 investiti.

Le riserve oneste, che copriamo tutte per esteso: la vigilanza è affidata a PolyReg, un organismo di autoregolamentazione riconosciuto da FINMA ai sensi dell’articolo 24 della legge svizzera antiriciclaggio, che copre soltanto gli obblighi antiriciclaggio e non è né una licenza ECSP dell’Unione europea né una tutela degli investitori; non esiste alcuno schema di compensazione; il bilancio 2023 è stato pubblicato con quattordici mesi di ritardo e senza revisione, e quello 2024 risultava ancora assente a maggio 2026; la CNMV spagnola ha pubblicato a maggio 2026 un avviso che elenca la società come non autorizzata, un avviso e non una sanzione; e, punto direttamente rilevante qui, la catena del collaterale non è mai stata escussa. Vibroedil è stato rimborsato integralmente con i fondi personali dei fondatori, non con il pegno e non con il fondo di accantonamento [source: Maclear-full §5, §15, §17, §18].

Legga la nostra recensione completa di Maclear | Visiti Maclear

Gli investitori sono stati resi integri, il che è più di quanto la maggior parte delle piattaforme possa dire del proprio primo default. Ma un meccanismo non collaudato resta non collaudato a prescindere da come il prestito sia stato regolato: nessuno sa ancora quanti mesi richieda l’escussione di Maclear, che cosa restituisca o quanto costi. Il modo in cui pesiamo l’ambito del regolatore, l’informativa e lo storico è esposto nella nostra metodologia.

Cinque domande prima di finanziare un prestito garantito

Chi detiene la garanzia, ed è un soggetto separato? Un agente delle garanzie nominato, con una propria personalità giuridica, è più solido di una promessa contenuta in un term sheet.
Di che grado è l’ipoteca, e chi Le sta davanti? Primo o secondo, e se secondo, quanto siede davanti a Lei.
Quanto è vecchia la perizia, e chi l’ha commissionata? Una perizia risalente all’erogazione su un prestito prorogato due volte è un documento storico.
Quale scarto è applicato, e come si confronta con gli altri annunci della piattaforma? Uno scarto fuori scala è il modo più economico per fabbricare un indice di copertura.
Questa piattaforma ha mai escusso un collaterale, e quanto ha recuperato? Lo chieda direttamente all’assistenza. La risposta, incluso un rifiuto di rispondere, è più informativa di qualunque rapporto pubblicato sull’annuncio.

FAQ

Che cosa significa LTV nel prestito P2P?

Il loan-to-value è l’importo del prestito diviso per il valore peritale del bene dato in pegno. Un prestito da EUR 700,000 a fronte di un immobile valutato EUR 1 million è un LTV del 70%. È una fotografia scattata all’erogazione, su una perizia di norma commissionata dal debitore, e non viene aggiornata quando i prezzi immobiliari si muovono o quando il prestito viene prorogato. Lo tratti come una misura del margine che la piattaforma si è concessa per sbagliare, non come una garanzia di recupero.

Un’ipoteca di primo grado è più sicura di una di secondo grado?

Sostanzialmente sì. Un’ipoteca di primo grado viene soddisfatta sul ricavato della vendita prima di qualsiasi altro creditore garantito; una di secondo grado riceve soltanto ciò che resta, che in una vendita in sofferenza è spesso nulla. La differenza è binaria, a differenza di qualche punto percentuale di LTV. Crowdpear e InRento iscrivono ipoteche di primo grado su ogni progetto. Profitus è interamente assistita da ipoteche ma su alcuni prestiti ammette ipoteche di secondo grado, quindi vale la pena verificare il grado annuncio per annuncio.

Il collaterale mi garantisce di riavere il mio denaro?

No. Il collaterale Le attribuisce un diritto giuridico su un bene determinato, che va fatto valere davanti a un tribunale nazionale, a un costo, in fila dietro ad altri creditori se il debitore è insolvente. EstateGuru ha storicamente recuperato quasi il 100% del capitale, ma ha speso EUR 1.7 million di fondi propri in escussioni nel 2025 e ha portato avanti alcuni casi per tre anni. Il capitale di norma rientra prima degli interessi, e gli interessi del periodo di attesa vengono spesso rinunciati.

Che cos’è un agente del collaterale o agente delle garanzie?

È l’unico soggetto giuridico che detiene il pegno per conto di tutti gli investitori di un prestito, perché un registro non può iscrivere migliaia di singoli finanziatori come creditori ipotecari. L’agente decide quando escutere, incarica i legali e distribuisce il ricavato. EstateGuru utilizza controllate dedicate a questo ruolo; Maclear lo svolge internamente. Il Suo recupero dipende quindi non solo dalla solidità del diritto, ma anche dalla volontà e dalla capacità finanziaria dell’agente di farlo valere.

Che cos’è il collaterale circolare, e perché conta?

Il collaterale circolare è una garanzia costituita dal bene che il prestito serve ad acquistare, quindi non esiste finché il denaro non è stato speso e il suo valore presuppone che un bene nuovo si rivenda vicino al costo. Un progetto 8lends attualmente attivo raggiunge una copertura del 108.9% con il 65% della garanzia costituito da macchinari finanziati dal prestito e scontati soltanto del 15%; porti quello sconto al 35% e il collaterale non copre più il capitale. Non è automaticamente un cattivo affare, ma va letto come una scommessa sui flussi di cassa anziché come un’operazione assistita da attivi.

Cosa leggere dopo

What Happens When P2P Loan Defaults - la sequenza completa dal pagamento mancato alla perdita a bilancio, con i tempi dell’escussione.
P2P Buyback Guarantee Explained - l’altra risposta al default del debitore, e i quattro modi in cui si è rotta.
Loan Originator Risk Explained - chi Le deve davvero il denaro su un marketplace, e come leggerne i bilanci.
Safest P2P Platforms Europe - come la qualità del collaterale entra nella nostra classifica delle piattaforme.